Ratgeber | Grundsteuer berechnen

Grundsteuer berechnen

Grundsteuer berechnen2022-08-09T08:37:49+02:00

Die Grundsteuer ist eine der ältesten direkten Steuern, die in Deutschland erhoben wird. Mit Beginn des 18. Jahrhunderts wurden Grundkataster erstellt und Bodenqualität und Kulturart als wichtigste Merkmal zur Festlegung der zu zahlenden Grundsteuer festgelegt. 1936 wurden die unterschiedlichen Regeln in Deutschland vereinheitlicht. Die Einnahmen aus der Grundsteuer sind den Gemeinden überlassen.
Es wird keine juristische oder natürliche Person besteuert, sondern ausschließlich der Grundbesitz. Dabei spielt es keine Rolle, ob mit dem Grundbesitz Geld verdient wird oder nicht. Die Höhe der Grundsteuer wird davon nicht beeinflusst.

Nach einer Gesetzesreform im Jahr 2019 sind in einigen Bundesländern drastische Änderungen in der Grundsteuer auf den Weg gebracht worden. Die Länder Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben sich, durch die Novellierungen veranlasst, für die Entwicklung eines eigenen Grundsteuermodells entschieden. Im Bereich der sogenannten Grundsteuer B (Grundvermögen / Grundstücke) weichen die Länder Saarland und Sachsen bei der Höhe der Steuermesszahlen vom Bundesmodell ab. Die verbliebenen Bundesländer bleiben beim alten Bundesmodell für die Erhebung der Grundsteuer. Die Reform tritt verbindlich ab 2025 in Kraft. Für alle Länder bedeutet das, dass die Grundstücke neu bewertet werden müssen.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie die Grundsteuer berechnet wird und welche rechtlichen Bestimmungen gelten. Zusätzlich erklären wir Ihnen, was sich genau ab 2025 in den einzelnen Bundesländern ändert und welche Informationen Hauseigentümer ab dem 01. Juli 2022 dem Finanzamt zur Verfügung stellen müssen.

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Was ist die Grundsteuer?

Sind Sie Eigentümer eines Grundstücks, dann zahlen Sie auf dieses Grundstück Grundsteuer. In der Regel wird die Grundsteuer alle drei Monate an das jeweilige zuständige Finanzamt gezahlt. Es existieren Ausnahmen von dieser Regelung. Die Grundsteuer kann auch halbjährlich oder einmal im Jahr bezahlt werden.
Sie müssen nicht für jedes Grundstück Grundsteuer zahlen. Zu diesen Ausnahmen gehören beispielsweise Dienstwohnungen von Geistlichen und Kirchendienern der Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts.

Was ist die Grundsteuer A, B und C?

Die Grundsteuer wird in drei Arten unterteilt. Die Grundsteuer „A“ gilt für agrarische Grundstücke. Diese Grundsteuerart wird auf Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft erhoben.
Mit der Grundsteuer „B“ beschreibt bauliche Grundstücke. Grundsteuer „B“ wird auf bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude erhoben. In der Regel ist die Grundsteuer „B“ wesentlich höher als die Grundsteuer „A“.
Ab 2025 gibt es mit Inkrafttreten der Grundsteuerreform eine neue Grundsteuerart. Die neue Grundsteuerart „C“ soll Kommunen die Möglichkeit geben, unbebaute Grundstücke höher zu besteuern. Der Anreiz, Grundstücke nur aus Spekulationszwecken zu halten, soll so gesenkt werden. Auf den Grundstücken muss die Möglichkeit gegeben sein, zu bauen. Die Reform soll mehr Wohnraum schaffen.

Sparen bei der Grundsteuer

Wie ist Grundsteuer zu berechnen?

Die Grundsteuer wird vom zuständigen Finanzamt berechnet. Das Finanzamt hat eine einfache Formel, mit der es die Grundsteuer berechnet.

Jährliche Grundsteuer = Einheitswert * Grundsteuermesszahl * Hebesatz

Beispiel 1:

Wir betrachten ein Einfamilienhaus in Berlin mit einem Einheitswert von 30.000 €. Der Hebesatz in Berlin beträgt 810 %. Die Grundsteuermesszahl ist unter unseren Bedingungen mit 2,6 Promille anzusetzen. Daraus ergibt sich:

Jährliche Grundsteuer =  Einheitswert *  Grundsteuermesszahl *  Hebesatz
Jährliche Grundsteuer =  30.000 € *  2,6 Promille *  810 %
Jährliche Grundsteuer =  631,80 €

Da die Grundsteuer im Regelfall alle drei Monate fällig ist, beträgt die vierteljährliche Zahlung: 157,95 €.

Die Formel wirkt im ersten Moment sehr einfach und übersichtlich. Schauen Sie sich die einzelnen Werte aber genauer an, ergeben sich einige Fragen.

Wie ist der Einheitswert eines Hauses zu berechnen?

Der Einheitswert ist eine wesentliche Grundlage für die Grundsteuer. Er beschreibt den Wert des Grundstücks. Die zuständige Finanzbehörde legt den Wert individuell für jedes Grundstück fest. Das Verfahren, wie die genaue Zahl festgelegt wird, ist vom Gesetzgeber vorgegeben.
Zur Berechnung wird der Wert des Hauses am 1. Januar 1935 (neue Bundesländer) beziehungsweise am 1. Januar 1964 (alte Bundesländer) herangezogen. Die Berechnung des Einheitswertes unterscheidet sich jeweils nach der Art des Grundstückes.

Hebesätze deutscher Gemeinden:

  • Berlin: 810 %

  • München: 490 %

  • Hamburg: 470 %

  • Köln: 475 %

  • Düsseldorf: 440 %

  • Leipzig: 460 %

  • Frankfurt am Main: 460 %

  • Bremen: 460 %

  • Kiel: 450 %

  • Potsdam: 455 %

  • Nürnberg: 467 %

  • Saarbrücken: 490 %

  • Dortmund: 485 %

  • Hannover: 480 %

  • Magdeburg: 450 %

  • Dresden: 450 %

  • Karlsruhe: 430 %

Was sind Grund und Boden wert?

Einheitswert für unbebaute Grundstücke berechnen

Für die Berechnung des Einheitswertes gibt es eine einfache Methode. Die Formel dazu lautet:

Einheitswert = Quadratmeterzahl * Bodenwert zum Stichtag

Der Bodenwert zum Stichtag gilt für den 1. Januar 1964 in den neuen Bundesländern beziehungsweise für den 1. Januar 1935 in den alten Bundesländern. Dieser wird zur Berechnung des Einheitswertes verwendet. Damit lässt sich später die Grundsteuer berechnen.

Beispiel 2:

Wir haben ein 500 m² großes unbebautes Grundstück. Es wurde ein Bodenrichtwert von 200 € festgestellt.

Einheitswert = Quadratmeterzahl * Bodenwert zum Stichtag
Einheitswert = 500 m² * 200 €
Einheitswert = 100.000 €

Einheitswert für bebaute Grundstücke berechnen

Die Berechnung des Einheitswertes für bebaute Grundstücke gestaltet sich etwas schwieriger. Zunächst stellen Sie sich die Frage, ob Sie die Jahresrohmiete aus dem Jahr 1935 beziehungsweise 1964 kennen. Die Jahresrohmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter für die Benutzung des Grundstücks nach dem Stand zum Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten hatten. Die Umlagen und sonstige Leistungen des Mieters werden in die Jahresrohmiete mit einbezogen.
Ist die Jahresrohmiete bekannt, kommt das Ertragswertverfahren bei der Berechnung zum Einsatz. Das Verfahren wird für Mietwohnungen, Eigentumswohnungen, gemischt genutzte Grundstücke, Geschäftsgrundstücke sowie Ein- oder Zweifamilienhäuser verwendet. Die Jahresrohmiete wird mit einem festen Multiplikator (oder Vervielfältiger) beaufschlagt. Die Formel lautet:

Einheitswert = Jahresrohmiete * Vervielfältiger

Der Vervielfältiger ist im Bewertungsgesetz festgelegt. Zur Bestimmung werden Aspekte berücksichtigt, die eine Wertsteigerung oder Wertminderung bedeuten. Beispielsweise spielen Baujahr, Bauweise und Gemeindegröße eine entscheidende Rolle.

Beispiel 3:

Wir haben ein 500 m² großes unbebautes Grundstück. Es wurde ein Bodenrichtwert von 200 € festgestellt. Aufgrund der Größe hat die Finanzbehörde einen Vervielfältiger von 9,8 angesetzt.

Einheitswert = Jahresrohmiete * Vervielfältiger
Einheitswert = 2.500 € * 9,8
Einheitswert = 24.500 €
Der Einheitswert eines bebauten Grundstücks hängt auch von Baujahr, Bauweise und Gemeindegröße ab

Ist die Jahresrohmiete nicht mehr bekannt, dann hilft sich das Finanzamt mit dem Sachwertverfahren weiter. Die Behörde rechnet Werte für Boden, Bebauung und Außenanlage zusammen. Der umbaute Raum wird mit den Herstellungskosten multipliziert. Dieser Wert wird dann mit einer vorgegebenen Wertzahl geglättet, um einen realistischeren Wert zu erhalten.
Existieren keine Unterlagen zum Grundstück, bedient sich das Finanzamt einer Ersatzbemessungsgrundlage. Diese Ersatzbemessungsgrundlage richtet sich nach Wohn- und Nutzfläche.

Einheitswertberechnung ab 2025

Mit der Grundsteuerreform ändert sich die Art, wie Sie die Grundsteuer berechnen. Häuser werden nur noch nach fünf Parametern bewertet. Aktuell sind es über 20 Werte. Diese Parameter sind:

  • Bodenrichtwert
  • Höhe der statistisch berechneten Nettokaltmiete
  • Größe der Grundstücksfläche
  • Art der Immobilie
  • Alter der Immobilie

Zusätzlich kommt hinzu, dass die Finanzbehörden die Immobilienwerte alle sieben Jahre neu bewerten müssen. Ziel ist, dass die Grundsteuer sich auch den aktuellen Marktentwicklungen anpasst. Mit den Werten von 1935 beziehungsweise 1964 lässt sich das nicht mehr realistisch abbilden.

Wo findet sich der Einheitswert?

Da die zuständige Finanzbehörde den Einheitswert berechnet und meistens nicht Sie als Grundstücksbesitzer, stellt sich die Frage, wo Sie den Einheitswert finden. Sie erhalten beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks einen Einheitswertbescheid. Diesen versendet das Finanzamt. Darauf steht der Einheitswert der Immobilie. Auch der Eigentümer, das Einheitswert-Aktenzeichen und die Verteilung der Werte unter den Eigentümern werden darin aufgeführt. Der Bescheid kommt meistens innerhalb eines Jahres nach dem Erwerb. Finden Sie Fehler auf Ihrem Bescheid, haben Sie vier Wochen Zeit, Klage dagegen einzureichen. Achten Sie bei der Klage darauf, dass Sie möglichst präzise beschreiben, welchen Fehler Sie gefunden haben.

Der Einheitswert macht vieles einfacher

Was ist die Steuermesszahl?

Die Steuermesszahl ist ein in § 14 und § 15 Grundsteuergesetz festgeschriebener Wert. Er wird als Anteil vom Einheitswert angegeben und hilft dabei, die Grundsteuer zu berechnen. Die Werte gelten bis 2024.

(Die Angaben erfolgen immer in Promille.)

Bundesland Grundstücksgruppe Einwohnerzahl
Jede Größe
Alte Bundesländer Land- und forstwirtschaftliche Betriebe 6,0 ‰
Einfamilienhäuser für die ersten 38.346,89 € des Einheitswertes 2,6 ‰
Rest des Einheitswertes von Einfamilienhäusern 3,5 ‰
Zweifamilienhäuser 3,1 ‰
Restliche Immobilien 3,5 ‰
Bis 25.000 25.001 bis 1.000.000 Über 1.000.000
Neue Bundesländer Altbauten ohne Einfamilienhäuser 10 ‰ 10 ‰ 10 ‰
Neubauten ohne Einfamilienhäuser 8 ‰ 7 ‰ 6 ‰
Einfamilienhäuser Altbauten bis 15.338,76 € Einheitswert 10 ‰ 8 ‰ 6 ‰
Übersteigender Betrag 10 ‰ 10 ‰ 10 ‰
Einfamilienhäuser Neubauten bis 15.338,76 € 8 ‰ 6 ‰ 5 ‰
Übersteigender Betrag 8 ‰ 6 ‰ 5 ‰
Unbebaute Grundstücke 10 ‰ 10 ‰ 10 ‰

Sie kennen jetzt alle Werte, die Sie benötigen, um Ihre Grundsteuer zu berechnen.

Grundsteuer umlegen

Was ist der Hebesatz?

Die Grundsteuer wird von den Gemeinden erhoben und berechnet. Jede Gemeinde verrechnet die erhobene Grundsteuer mit einem individuellen Hebesatz. Jede Gemeinde setzt Ihren eigenen Hebesatz fest. In Berlin beträgt er beispielsweise 810 %.

Grundsteuer als Mieter zahlen

Grundstücksbesitzer müssen die Grundsteuer nicht immer selbst tragen. Vermieten Sie eine Wohnung oder ein Gebäude, können Sie die Grundsteuer auf Ihre Vermieter umlegen. Sie zahlen dennoch die Grundsteuer an das Finanzamt, aber die Vermieter haben Sie schon im Voraus an Sie bezahlt. Diese Verrechnung gelingt über die Nebenkosten. Dabei wird der Gesamtwert anteilig auf die Wohnfläche verteilt.

Was ändert sich ab 2025?

Ab 2025 ändert sich die gesamte Methodik, um die Grundsteuer zu bestimmen. Die Berechnung soll unbürokratischer und fairer funktionieren. Der Einheitswert verliert als Berechnungsgrundlage seine Gültigkeit.

Zur Neuberechnung der Grundsteuer legen die Finanzbehörden neue Bemessungsgrundlagen fest. Damit die Finanzämter ausreichend Zeit haben, die Werte zu berechnen, geben Sie Ihre Steuererklärung am besten bereits im Zeitraum zwischen dem 1. Juli bis Ende Oktober 2022 ab. Das können Sie über eine eigens dafür eingerichtete Plattform erledigen. Dort sind Eigentümer sind verpflichtet, Informationen zu ihrem Grundstück anzugeben. Das kann aber bis zu 14 Tage dauern. Wollen Sie Ihre Anmeldung schnell und unkompliziert vornehmen, lohnt sich ein Programm. Die Art der verlangten Informationen können von Bundesland zu Bundesland variieren. Auch gibt es einige Bundesländer, die nicht an dem Programm teilnehmen. Eine Software wie WISO Grundsteuer kennt sich mit den entsprechenden Vorgaben genau aus und hilft Ihnen bei der Erstellung der Grundsteuererklärung. Die Abgabe muss elektronisch erfolgen. Dafür verfügt WISO Grundsteuer über eine elektronische Schnittstelle, über die Sie Ihre digitalen Unterlagen direkt an Ihr zuständiges Finanzamt senden.

Wollen Sie sich im Vorfeld erkundigen, welche Regelungen in Ihrem Bundesland gelten, informieren Sie sich am besten auf den Internetseiten der Behörden. Bitte beachten Sie auch, dass der Stichtag für die Hauptfeststellung zur Ermittlung von Grundstückswerten vom Gesetzgeber auf den 1. Januar 2022 gelegt wurde.

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Bitte beachten Sie, dass alle Angaben ohne Gewähr auf Vollständigkeit und Aktualität sind. Die hier dargestellte Übersicht ersetzt keine fachliche Beratung.