Grundsteuer berechnen
In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie die Grundsteuer berechnet wird, welche rechtlichen Bestimmungen gelten. Sind Sie Eigentümer eines Grundstücks, dann zahlen Sie auf dieses Grundstück Grundsteuer. In der Regel wird die Grundsteuer alle drei Monate an das zuständige Finanzamt gezahlt (Berechnung ist unter anderem mit WISO Immobiliensoftware möglich)
Es existieren Ausnahmen von dieser Regelung. Die Grundsteuer kann auch halbjährlich oder einmal im Jahr bezahlt werden. Sie müssen nicht für jedes Grundstück Grundsteuer zahlen. Zu diesen Ausnahmen gehören z. B. Dienstwohnungen von Geistlichen und Kirchendienern der Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts.
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Was ist die Grundsteuer?
Wie ist Grundsteuer zu berechnen?
Wie ist der Grundsteuerwert eines Hauses zu berechnen?
Der Grundsteuerwert ist die zentrale Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer und spiegelt den Wert eines Grundstücks wider. Er wird unter Berücksichtigung verschiedener Faktoren wie Lage, Größe und Nutzung ermittelt und muss regelmäßig aktualisiert werden, um eine gerechte Besteuerung sicherzustellen. Die zuständige Finanzbehörde legt den Wert individuell für jedes Grundstück fest. Das Verfahren, wie die genaue Zahl festgelegt wird, ist vom Gesetzgeber vorgegeben.
Grundsteuerwert für unbebaute Grundstücke berechnen
Für die Berechnung des Grundsteuerwertes gibt es eine einfache Methode. Die Formel dazu lautet:
Grundsteuerwert = Quadratmeterzahl * Bodenwert zum Stichtag
Damit lässt sich später die Grundsteuer berechnen.
Beispiel 2:
Wir haben ein 500 m² großes unbebautes Grundstück. Es wurde ein Bodenrichtwert von 200 Euro festgestellt.
Grundsteuerwert = Quadratmeterzahl * Bodenwert zum Stichtag
Grundsteuerwert = 500 m² * 200 €
Grundsteuerwert = 100.000 €
Grundsteuerwert für bebaute Grundstücke berechnen
Die Jahresrohmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter für die Benutzung des Grundstücks nach dem Stand zum Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten hatten. Die Umlagen und sonstige Leistungen des Mieters werden in die Jahresrohmiete mit einbezogen. Ist die Jahresrohmiete bekannt, kommt das Ertragswertverfahren bei der Berechnung zum Einsatz. Das Verfahren wird für Mietwohnungen, Eigentumswohnungen, gemischt genutzte Grundstücke, Geschäftsgrundstücke sowie Ein- oder Zweifamilienhäuser verwendet. Die Jahresrohmiete wird mit einem festen Multiplikator (oder Vervielfältiger) beaufschlagt. Die Formel lautet:
Grundsteuerwert = Jahresrohmiete * Vervielfältiger
Der Vervielfältiger ist im Bewertungsgesetz festgelegt. Zur Bestimmung werden Aspekte berücksichtigt, die eine Wertsteigerung oder Wertminderung bedeuten. Beispielsweise spielen Baujahr, Bauweise und Gemeindegröße eine entscheidende Rolle.<h3>Grundsteuerwert für ein Einfamilienhaus (Ertragswertverfahren).
Grundsteuerwert für ein Einfamilienhaus (Ertragswertverfahren)
In diesem Beispiel berechnen wir den Wert für ein bewohntes Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 120 m². Da es sich um ein bewohntes Gebäude handelt, nutzt das Finanzamt nicht den Kaufpreis, sondern eine statistisch ermittelte Miete.
Schritt 1: Ermittlung der Jahresrohmiete
Die Jahresrohmiete wird nicht nach der tatsächlich gezahlten Miete berechnet, sondern nach einem vom Gesetzgeber festgelegten statistischen Wert (Nettokaltmiete pro Quadratmeter). Nehmen wir für dieses Beispiel einen Wert von 8,50 €/m² an.
Jahresrohmiete = 120 m² × 8,50 € × 12 Monate
Jahresrohmiete = 12.240 €
Schritt 2: Anwendung des Vervielfältigers
Dieser Wert wird nun mit einem Vervielfältiger multipliziert, der unter anderem das Alter des Gebäudes und den Liegenschaftszinssatz berücksichtigt. In unserem Fall setzt das Finanzamt einen Vervielfältiger von 22,5 an.
Grundsteuerwert = 12.240 € × 22,5
Grundsteuerwert = 275.400 €
Ergebnis:
Der festgestellte Grundsteuerwert für dieses Haus beträgt 275.400 €. Dieser Wert bildet nun die Basis für die weitere Berechnung mit der Steuermesszahl und dem Hebesatz der Gemeinde.
Grundsteuerwertberechnung
Mit der Grundsteuerreform ändert sich die Art, wie Sie die Grundsteuer berechnen. Häuser werden nur noch nach fünf Parametern bewertet. Aktuell sind es über 20 Werte. Diese Parameter sind:
- Bodenrichtwert
- Höhe der statistisch berechneten Nettokaltmiete
- Größe der Grundstücksfläche
- Art der Immobilie
- Alter der Immobilie
Wo findet sich der Grundsteuerwert?
Da die zuständige Finanzbehörde den Grundsteuerwert berechnet und meistens nicht Sie als Grundstücksbesitzer, stellt sich die Frage, wo Sie den Grundsteuerwert finden.
Sie erhalten vom Finanzamt einen Grundsteuerwertbescheid und einen Grundsteuermessbescheid. Die Kommune schickt Ihnen daraufhin den Grundsteuerbescheid, der die konkrete Zahlungsaufforderung enthält.
Geldwerter Vorteil
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Was ist die Steuermesszahl?
Die Steuermesszahl ist ein in § 14 und § 15 Grundsteuergesetz festgeschriebener Wert. Er wird als Anteil vom Grundsteuerwert angegeben und hilft dabei, die Grundsteuer zu berechnen. Hier eine Übersicht zum Bundesmodell (gilt unter anderem nicht in Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen oder Niedersachsen):
| Grundstücksgruppe | Unabhängig von der Einwohnerzahl |
| Land- und forstwirtschaftliche Betriebe | 0,055 % |
| Einfamilienhäuser | 0,031 % |
| Zweifamilienhäuser | 0,031 % |
| Restliche Immobilien | 0,034 % |
| Grundstücksgruppe | Unabhängig von der Einwohnerzahl |
| Unbebaute Grundstücke | 0,034 % |
| Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke | 0,034 % |
Grundsteuer als Mieter zahlen
Grundstücksbesitzer müssen die Grundsteuer nicht immer selbst tragen. Vermieten Sie eine Wohnung oder ein Gebäude, können Sie die Grundsteuer auf Ihre Mieter umlegen. Sie zahlen dennoch die Grundsteuer an das Finanzamt, aber die Mieter haben Sie schon im Voraus an Sie bezahlt. Diese Verrechnung gelingt über die Nebenkosten. Dabei wird der Gesamtwert anteilig auf die Wohnfläche verteilt.
[Autor: FR]
Was ist der Hebesatz?
Der Hebesatz ist ein von der Gemeinde festgelegter Prozentsatz, mit dem die Steuermesszahl multipliziert wird und der entscheidend bestimmt, wie hoch die tatsächliche Grundsteuerlast für ein Grundstück ausfällt.
Die Hauptfeststellung ist abgeschlossen. Eigentümer zahlen seit dem 1. Januar 2025 die Grundsteuer nach den neuen Werten. Änderungen am Grundstück (z.B. Neubau oder Abriss) müssen dem Finanzamt jeweils bis zum 31. Januar des Folgejahres gemeldet werden.
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